Guía básica para la celebración de una junta general ordinaria de propietarios

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¿Es usted presidente de su comunidad y tiene previsto la celebración de la Junta General? ¿Quiere que esta Junta General se celebre de conformidad con la normativa de aplicación? ¿Tiene dudas sobre cómo preparar y llevar a cabo dicha Junta General? ¿Su comunidad no cuenta con administrador de fincas que le asesore sobre todas estas cuestiones?

La Ley de Propiedad Horizontal no establece la obligatoriedad de contar con un administrador de fincas en las Comunidades de Vecinos, en cuyo caso la gestión de la comunidad recaerá en alguno de los propietarios integrantes de esa comunidad, quien con la mejor voluntad del mundo, intenta llevar a cabo su cometido de la mejor forma que conoce, implicándole un sinfín de quebraderos de cabeza.

En NEGOTIA ADMINISTRADORES DE FINCAS somos conscientes de la multitud de comunidades que se encuentran en este caso y de las inevitables dudas que surgen a los presidentes de estas comunidades en el momento que tienen que celebrar una Junta General, recomendando siempre la gestión a través de un Administrador.

Por esta razón queremos aportar nuestro granito de arena para que estos presidentes tengan una pequeña guía que les sirva para aclarar alguna de estas dudas, y a tal fin damos unas breves notas que se deberán tener en cuenta para que la celebración de la Junta Ordinaria se ajuste en la mayor medida posible a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal.
La Junta General Ordinaria, deberá celebrarse una vez al año para la aprobación de las cuentas del ejercicio del año y el presupuesto del año siguiente debiendo tenerse en cuenta los siguientes pasos:

  • Preparación documentación: En primer lugar, hay que preparar las cuentas generales de la forma más adecuada para reflejar todos los ingresos y gastos de la comunidad en el período anual y su situación financiera, de forma clara y concisa.
  • Convocatoria: Una vez preparada la Junta General el Presidente convocará a todos los propietarios a la Junta General con un plazo de 6 días de antelación. En esta convocatoria deberá constar:
    • Lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria. En la práctica, en la misma citación se realizan tanto la primera como la segunda convocatoria, dejándose entre ambas el preceptivo margen mínimo de media hora.
    • Los asuntos a tratar (orden del día). No es admisible la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas.
    • La relación de propietarios morosos. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y se les advertirá de la privación de su derecho de voto.

Esta convocatoria se realizará en el domicilio que el propietario haya comunicado a la Comunidad. En defecto de esta comunicación, en el piso o local perteneciente a la comunidad. Además deberá colocarse una comunicación en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto.

  • Desarrollo de la Reunión: Una vez que se haya realizado este trámite, habrá que desarrollar la reunión teniendo en cuenta los siguientes puntos:
    • Asistencia en primera convocatoria: para que esté válidamente constituida en primera convocatoria tienen que estar presentes en la misma la mitad más una de las cuotas que computen el 100% del total. Cuando no se cumpla este quórum se esperara a la segunda convocatoria.
    • Asistencia en segunda convocatoria: para que la junta esté legítimamente constituida en segunda convocatoria habrá quórum con los vecinos allí reunidos.
    • Acuerdos: En función de los acuerdos a adoptar, el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal establece una mayoría u otra: Unanimidad, mayoría de 3/5; mayoría de 1/3; mayoría absoluta, y mayoría simple
  • Elaboración del Acta: La ley exige que los acuerdos que se adopten se reflejen en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad, debiendo expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
    • La fecha y el lugar de celebración.
    • El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
    • Su carácter ordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
    • Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
    • El orden del día de la reunión.
    • Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

El acta deberá ser firmado por el Presidente y por el Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su firma los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.

  • Comunicación del Acta a los propietarios. La ley de Propiedad Horizontal no determina plazo alguno para la comunicación del acta, aunque razones de prudencia indican que tal remisión deberá efectuarse una vez firmada y cerrada aquélla, salvo que alguna causa pudiese justificar el retraso, debiendo hacerse la comunicación del mismo de la misma forma en la que se comunica la convocatoria.

Además, en NEGOTIA somos ABOGADOS y ADMINISTRADORES DE FINCAS, sabemos de la dificultad de este proceso, haciéndonos cargo de todo, por lo que ponemos a disposición de su comunidad un equipo de profesionales con amplia experiencia en Propiedad Horizontal, que les acompañaría en todo el proceso de preparación de esta Junta General, desde el examen, estudio, preparación y presentación de las cuentas Generales, redactando y notificando la convocatoria, asistiendo a la Junta General, y, finalmente, redactando el acta con su comunicación correspondiente.

Esperamos que estas notas sirvan para aclarar algunas de las dudas que habitualmente surgen en las comunidades de propietarios.

No dude en consultarnos en el Edificio Negotia, en la Calle Galatea nº 4 de Valladolid. Teléfono 983 360 809.